Por Rita Azevedo
Ainda que o ciclo de alta da Selic tenha sido encerrado, o recuo das taxas de financiamento imobiliário é algo que provavelmente não ocorrerá no curto prazo. Além da redução da taxa básica de juros, o mercado acompanha outros fatores que podem pressionar o custo para financiar a habitação, como mudanças nas regras de letras de crédito imobiliário (LCI).
A última alteração de taxas pelos bancos ocorreu em maio, quando chegou a superar os 13%, além da TR em alguns casos, diz Priscilla Basso, coordenadora de crédito imobiliário da Melhor Taxa. O aumento das restrições para a concessão do crédito - como a redução do volume que pode ser financiado - continua. “As instituições estão mais chatas para a liberação de crédito diante do cenário de inadimplência e aumento do risco, com muitas delas focando os recursos para correntistas com relacionamento”, afirma.
Além do maior custo, o avanço das taxas para um patamar acima de 12% tem outros efeitos negativos para quem deseja comprar um imóvel, segundo Basso. “Quando os clientes financiam o primeiro imóvel por meio do Sistema Financeiro da Habitação, há um desconto de 50% dos gastos com cartório caso a taxa seja menor que 12%. Pode parecer pouco, mas no momento da compra qualquer economia é bem-vinda.”
A diretora da Melhor Taxa afirma que apenas o corte da Selic provocará um recuo significativo do custo de financiamento imobiliário. Ela diz, porém, que, antes disso, os bancos privados podem ser pressionados por clientes para oferecer condições mais vantajosas. “Com a ampliação do Minha Casa Minha Vida para classe média, os bancos estão perdendo parte dos financiamentos e poderão ter que reajustar as taxas.”
A Caixa começou a oferecer em maio o crédito imobiliário para famílias com renda de até R$ 12 mil, na nova faixa do MCMV, com taxa de juros nominal de 10% ao ano.
Enquanto a Selic não volta a cair, o mercado acompanha de perto mudanças nas regras das LCIs, como a proposta que põe fim à isenção tributária oferecida para pessoas físicas que investem nos títulos. “A LCI é um dos componentes que formam o preço do crédito imobiliário. Se você aumentar o custo dela, o preço deve aumentar”, diz Sandro Gamba, presidente da Abecip, associação das instituições financeiras que atuam no crédito imobiliário.
Com a ampliação do MCMV para a classe média, bancos estão perdendo parte dos financiamentos”
— Priscilla Basso
Entidades representativas do setor da construção civil (Abrainc, Aelo, Cbic e Secovi-SP) estimaram um aumento de até 0,7% nas taxas, o que deve prejudicar “especialmente a classe média, pequenos investidores e trabalhadores em busca da casa própria”, dizem.
Antes mesmo dessa discussão, bancos já pressionavam o governo para a retomada do prazo de liquidez das LCIs para três meses. Atualmente, ele está em seis meses, mas no ano passado chegou a 12 meses após decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN). A ampliação desse prazo, na prática, significa para os bancos um aumento do custo de distribuição, já que a remuneração do papel sobe conforme o prazo pelo qual o investidor é obrigado a ficar com ele.
A formação da taxa do crédito imobiliário considera alguns pontos, como o comportamento da poupança, o custo da captação de recursos de outras fontes, além das taxas de juros acima de dez anos, considerando que o financiamento é de longo prazo.
No primeiro semestre, o volume de financiamento imobiliário caiu 3%, para R$ 140,4 bilhões, considerando-se tanto as operações com recursos das cadernetas do SBPE quanto as concessões de crédito com “funding” do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Levando em conta apenas os financiamentos com recursos da poupança, as concessões somaram R$ 73,6 bilhões, 10,4% menos que o registrado no mesmo período do ano passado. A expectativa da Abecip é que o volume de concessões neste ano caia 4%, com recuo de 20% do volume proveniente da poupança.
