Medido pela Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,86% em abril, desacelerando em relação à variação de 1,07% observada em março. Apesar da perda de fôlego no curto prazo, o ritmo de valorização acumulado em 12 meses permaneceu praticamente estável, passando de 10,73% para 10,63%. Esse leve arrefecimento na taxa interanual sugere o início de uma fase de valorização mais moderada no mercado de imóveis residenciais. A desaceleração está alinhada ao cenário macroeconômico vigente, que combina uma taxa Selic ainda em nível restritivo, retração no crédito imobiliário devido à menor disponibilidade de funding do SBPE e uma economia em ritmo mais contido. Esse contexto impõe maior seletividade ao processo de compra, favorecendo um ajuste gradual entre oferta e demanda e contribuindo para reduzir pressões inflacionárias no setor habitacional.
A leitura regional do IGMI-R mostra dinâmicas heterogêneas entre os principais centros urbanos do país, refletindo as particularidades locais de oferta, demanda e acesso ao crédito.
No Sudeste, São Paulo – maior mercado do país e de grande peso no índice nacional – registrou uma desaceleração expressiva no ritmo de valorização dos imóveis residenciais, com alta de 0,75% em abril frente a 1,20% em março. No acumulado de 12 meses, a variação recuou levemente de 10,51% para 10,37%. Belo Horizonte manteve patamar elevado de crescimento, embora em trajetória de desaceleração: de 1,80% em março para 1,41% em abril. Já o Rio de Janeiro inverteu o sinal e apresentou queda de 0,57% nos preços, após alta de 0,91% no mês anterior – reflexo de um mercado pressionado por estoques elevados e restrições na renda disponível das famílias.
No Nordeste, observou-se aceleração dos preços em todas as capitais analisadas. Salvador foi o destaque com alta expressiva de 3,17% em abril, ante 0,58% no mês anterior, acumulando valorização de 21,67% em 12 meses. Esse movimento indica possível reaquecimento da demanda local. Fortaleza e Recife também apresentaram aceleração, com altas de 1,31% e 1,88%, respectivamente, o que contribuiu para uma leve elevação nas taxas acumuladas em 12 meses.
A Região Sul apresentou um comportamento mais moderado. Em Porto Alegre, os preços praticamente se estabilizaram, com leve recuo de 0,05% em abril, após alta de 0,45% no mês anterior. Já em Curitiba, houve uma aceleração expressiva, com a variação passando de -0,14% para 0,87%.
A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) continua merecendo atenção especial, uma vez que o INCC frequentemente antecipa movimentos nos preços dos imóveis residenciais. O gráfico confirma essa correlação com defasagem: as pressões de custo registradas em 2021 e 2022 foram seguidas por uma trajetória ascendente do IGMI-R em 2022 e início de 2023. A partir de então, enquanto o INCC desacelerava, o IGMI-R também passou a perder fôlego, até registrar sua mínima em meados de 2023. Mais recentemente, o INCC retomou uma trajetória de alta, passando de cerca de 4% para 7,52% no acumulado em 12 meses até abril de 2025, enquanto o IGMI-R também avançou, atingindo 10,63% no mesmo período. Esse movimento reforça o risco de novos repasses de custos às unidades habitacionais, sobretudo diante do estreitamento das margens das incorporadoras. Em mercados mais aquecidos, a manutenção dessa tendência pode restringir a oferta futura e sustentar pressões sobre os preços, limitando o setor imobiliário como um todo.
Em contraste com os preços de venda, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (Ivar) vem registrando perda de fôlego de forma mais acentuada. Após atingir um pico recente no segundo semestre de 2024, a taxa interanual do Ivar iniciou trajetória de desaceleração, recuando para 5,92% em abril de 2025. Embora o mercado de locação ainda apresente relativa resiliência em algumas capitais, o ritmo de reajustes claramente se enfraqueceu nos últimos meses. Esse movimento pode representar um ponto de inflexão no segmento, refletindo os efeitos cumulativos da política monetária restritiva, que tem mantido a taxa Selic em patamar elevado. Com impacto sobre o consumo das famílias e a geração de renda, observa-se maior seletividade por parte dos locatários e menor disposição para absorver novos aumentos. Nesse contexto, a capacidade de repasse de preços pelos proprietários encontra limites mais evidentes, o que tende a moderar os reajustes à frente e contribui para conter pressões inflacionárias no segmento habitacional.
A comparação entre o IGMI-R e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) revela uma dissociação relevante entre a inflação geral da economia e a dinâmica dos preços no mercado imobiliário residencial. Enquanto o IPCA acumulou alta de 5,53% em 12 meses até abril de 2025, o IGMI-R permanece em patamar bem superior, com variação interanual de 10,63%. Apesar da trajetória de desaceleração iniciada em meados de 2022, os preços dos imóveis seguem pressionados por fatores estruturais, como o elevado custo da construção, a escassez relativa de unidades em regiões centrais e a rigidez da oferta em alguns mercados metropolitanos. Além disso, a transmissão da política monetária sobre o setor imobiliário ocorre com defasagem, dado o caráter de longo prazo dos contratos e a estrutura de funding. Ainda assim, os sinais recentes de perda de fôlego no IGMI-R indicam o início de um possível processo de convergência gradual com os fundamentos macroeconômicos.
A trajetória de desaceleração da taxa interanual do IGMI-R, observada desde outubro de 2024, reforça os sinais de arrefecimento gradual no mercado imobiliário residencial. Em abril de 2025, o índice acumula alta de 10,63% em 12 meses, inferior ao pico registrado no início do ciclo de alta.
A correlação entre o IGMI-R e o INCC segue relevante para entender a formação dos preços residenciais. Embora a transmissão dos custos de construção ocorra com defasagem, o INCC voltou a acelerar nos últimos trimestres, atingindo 7,52% em abril de 2025, o que impõe restrições ao lançamento de novos projetos, especialmente na faixa de médio padrão, onde a sensibilidade a preço é maior. Por outro lado, os sinais de inflexão no ciclo monetário ganham peso nas decisões de compra. Apesar de a taxa Selic ainda estar em patamar elevado, as expectativas mais benignas quanto à trajetória futura dos juros podem estimular o interesse por ativos imobiliários, abrindo espaço para uma retomada da demanda, especialmente entre investidores e compradores de primeira moradia.
Nesse cenário, o IGMI-R mantém-se como ferramenta essencial para o monitoramento da dinâmica do setor. Sua granularidade regional e sensibilidade a variações conjunturais tornam o índice uma referência valiosa para incorporadoras, agentes financeiros, gestores de ativos e formuladores de política pública. Os dados dos próximos meses serão decisivos para discernir se o movimento atual configura uma inflexão mais estrutural no ciclo de valorização ou se representa apenas uma pausa temporária em um setor historicamente condicionado por variáveis macroeconômicas e pelo custo do capital.
