IGMI-R ABRIL 2025

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,86% em abril, desacelerando em relação à variação de 1,07% observada em março. Apesar da perda de fôlego no curto prazo, o ritmo de valorização acumulado em 12 meses permaneceu praticamente estável, passando de 10,73% para 10,63%. Esse leve arrefecimento na taxa interanual sugere o início de uma fase de valorização mais moderada no mercado de imóveis residenciais. A desaceleração está alinhada ao cenário macroeconômico vigente, que combina uma taxa Selic ainda em nível restritivo, retração no crédito imobiliário devido à menor disponibilidade de funding do SBPE e uma economia em ritmo mais contido. Esse contexto impõe maior seletividade ao processo de compra, favorecendo um ajuste gradual entre oferta e demanda e contribuindo para reduzir pressões inflacionárias no setor habitacional.

                                Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP 

A leitura regional do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) mostra dinâmicas heterogêneas entre os principais centros urbanos do país, refletindo as particularidades locais de oferta, demanda e acesso ao crédito.

No Sudeste, São Paulo — maior mercado do país e de grande peso no índice nacional — registrou uma desaceleração expressiva no ritmo de valorização dos imóveis residenciais, com alta de 0,75% em abril frente a 1,20% em março. No acumulado de 12 meses, a variação recuou levemente de 10,51% para 10,37%. Belo Horizonte manteve patamar elevado de crescimento, embora em trajetória de desaceleração: de 1,80% em março para 1,41% em abril. Já o Rio de Janeiro inverteu o sinal e apresentou queda de 0,57% nos preços, após alta de 0,91% no mês anterior — reflexo de um mercado pressionado por estoques elevados e restrições na renda disponível das famílias.

No Nordeste, observou-se aceleração dos preços em todas as capitais analisadas. Salvador foi o destaque com alta expressiva de 3,17% em abril, ante 0,58% no mês anterior, acumulando valorização de 21,67% em 12 meses. Esse movimento indica possível reaquecimento da demanda local. Fortaleza e Recife também apresentaram aceleração, com altas de 1,31% e 1,88%, respectivamente, o que contribuiu para uma leve elevação nas taxas acumuladas em 12 meses.

A região Sul apresentou um comportamento mais moderado. Em Porto Alegre, os preços praticamente se estabilizaram, com leve recuo de 0,05% em abril, após alta de 0,45% no mês anterior. Já em Curitiba, houve uma aceleração expressiva, com a variação passando de -0,14% para 0,87%.

IGMI-R

Evolução da variação (%) acumulada nos primeiros quatro meses desde 2016 

Cidades	Sudeste			Nordeste			Sul		Centro-Oeste		Nacional
	São Paulo	Rio de Janeiro	Belo Horizonte	Fortaleza	Recife	Salvador	Curitiba	Porto Alegre	Goiânia	Brasília	BRASIL
2016	-0,78	-0,68	-2,28	1,59	-0,24	-0,56	-1,63	-0,47	0,94	-0,01	-0,66
2017	-0,12	-0,71	-0,75	0,79	-0,17	-0,43	0,61	0,11	-0,69	-0,07	-0,22
2018	0,32	-0,93	0,08	0,42	0,12	-0,09	0,06	0,66	0,01	-0,23	0,10
2019	0,88	-0,52	0,58	0,71	0,21	0,73	1,36	1,07	0,45	0,71	0,54
2020	7,79	1,59	2,38	3,87	1,86	6,30	5,87	3,82	6,55	4,32	5,28
2021	5,14	1,59	0,89	0,65	0,94	1,70	2,15	1,41	2,18	3,97	2,97
2022	3,76	4,27	2,33	2,17	1,56	5,64	3,46	2,24	5,13	4,21	3,87
2023	2,35	2,43	1,09	2,63	3,31	2,61	2,01	4,39	2,91	1,27	2,52
2024	5,61	0,69	11,26	2,73	6,26	4,21	8,69	2,77	7,26	7,82	5,24
2025	2,99	1,80	3,55	2,32	4,74	4,59	3,04	4,34	3,32	4,47	3,28

Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP  

A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) continua merecendo atenção especial, uma vez que o INCC frequentemente antecipa movimentos nos preços dos imóveis residenciais. O gráfico confirma essa correlação com defasagem: as pressões de custo registradas em 2021 e 2022 foram seguidas por uma trajetória ascendente do IGMI-R em 2022 e início de 2023. A partir de então, enquanto o INCC desacelerava, o IGMI-R também passou a perder fôlego, até registrar sua mínima em meados de 2023. Mais recentemente, o INCC retomou uma trajetória de alta, passando de cerca de 4% para 7,52% no acumulado em 12 meses até abril de 2025, enquanto o IGMI-R também avançou, atingindo 10,63% no mesmo período. Esse movimento reforça o risco de novos repasses de custos às unidades habitacionais, sobretudo diante do estreitamento das margens das incorporadoras. Em mercados mais aquecidos, a manutenção dessa tendência pode restringir a oferta futura e sustentar pressões sobre os preços, limitando o setor imobiliário como um todo. 

IGMI-R x INCC 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses  

 

                         Fonte: FGV e ABECIP 

Em contraste com os preços de venda, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) vem registrando perda de fôlego de forma mais acentuada. Após atingir um pico recente no segundo semestre de 2024, a taxa interanual do IVAR iniciou trajetória de desaceleração, recuando para 5,92% em abril de 2025. Embora o mercado de locação ainda apresente relativa resiliência em algumas capitais, o ritmo de reajustes claramente se enfraqueceu nos últimos meses. Esse movimento pode representar um ponto de inflexão no segmento, refletindo os efeitos cumulativos da política monetária restritiva, que tem mantido a taxa Selic em patamar elevado. Com impacto sobre o consumo das famílias e a geração de renda, observa-se maior seletividade por parte dos locatários e menor disposição para absorver novos aumentos. Nesse contexto, a capacidade de repasse de preços pelos proprietários encontra limites mais evidentes, o que tende a moderar os reajustes à frente e contribui para conter pressões inflacionárias no segmento habitacional. 

IGMI-R x IVAR 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses  

 

                         Fonte: FGV e ABECIP 

A comparação entre o IGMI-R e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) revela uma dissociação relevante entre a inflação geral da economia e a dinâmica dos preços no mercado imobiliário residencial. Enquanto o IPCA acumulou alta de 5,53% em 12 meses até abril de 2025, o IGMI-R permanece em patamar bem superior, com variação interanual de 10,63%. Apesar da trajetória de desaceleração iniciada em meados de 2022, os preços dos imóveis seguem pressionados por fatores estruturais, como o elevado custo da construção, a escassez relativa de unidades em regiões centrais e a rigidez da oferta em alguns mercados metropolitanos. Além disso, a transmissão da política monetária sobre o setor imobiliário ocorre com defasagem, dado o caráter de longo prazo dos contratos e a estrutura de funding.   Ainda assim, os sinais recentes de perda de fôlego no IGMI-R indicam o início de um possível processo de convergência gradual com os fundamentos macroeconômicos.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

                          Fonte: IBGE e ABECIP 

A trajetória de desaceleração da taxa interanual do IGMI-R, observada desde outubro de 2024, reforça os sinais de arrefecimento gradual no mercado imobiliário residencial. Em abril de 2025, o índice acumula alta de 10,63% em 12 meses, inferior ao pico registrado no início do ciclo de alta.

A correlação entre o IGMI-R e o INCC segue relevante para entender a formação dos preços residenciais. Embora a transmissão dos custos de construção ocorra com defasagem, o INCC voltou a acelerar nos últimos trimestres, atingindo 7,52% em abril de 2025, o que impõe restrições ao lançamento de novos projetos, especialmente na faixa de médio padrão, onde a sensibilidade a preço é maior. Por outro lado, os sinais de inflexão no ciclo monetário ganham peso nas decisões de compra. Apesar de a taxa Selic ainda estar em patamar elevado, as expectativas mais benignas quanto à trajetória futura dos juros podem estimular o interesse por ativos imobiliários, abrindo espaço para uma retomada da demanda, especialmente entre investidores e compradores de primeira moradia.

Nesse cenário, o IGMI-R mantém-se como ferramenta essencial para o monitoramento da dinâmica do setor. Sua granularidade regional e sensibilidade a variações conjunturais tornam o índice uma referência valiosa para incorporadoras, agentes financeiros, gestores de ativos e formuladores de política pública. Os dados dos próximos meses serão decisivos para discernir se o movimento atual configura uma inflexão mais estrutural no ciclo de valorização ou se representa apenas uma pausa temporária em um setor historicamente condicionado por variáveis macroeconômicas e pelo custo do capital.