Por Edna Simão e Jéssica Sant'Ana
A equipe econômica do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) ainda estuda a possibilidade de permitir que os fundos de pensão possam voltar a comprar imóveis diretamente. Essa é uma demanda das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC), que administram os fundos de pensão.
A expectativa era que a medida viesse em conjunto com o fim da obrigatoriedade de venda, até 2030, de imóveis e terrenos que constam no portfólio das EFPCs, aprovado na quinta-feira passada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Por enquanto, ainda não há previsão de quando a matéria será apreciada pelo conselho.
Segundo um técnico ouvido pelo Valor, ainda há muito questionamento sobre essas operações de compra de imóveis por fundos de pensão, porque muitas delas foram ruins para as entidades no passado. “Por isso, resolvemos analisar a questão mais a fundo. Se devemos ou não liberar”, disse.
Essa avaliação considera, por exemplo, o fato de que os fundos de pensão estrangeiros podem adquirir imóveis diretamente e os brasileiros, não. “Lá fora, eles podem [fundos de pensão]; e no Brasil, também podia; mas teve muito problema nessas operações, o que levou o governo a proibir”, explicou.
Em maio de 2018, o CMN proibiu que os fundos de pensão fechados aplicassem diretamente na compra de empreendimentos imobiliários. Atualmente, os investimentos em imóveis só podem ser feitos indiretamente, por meio de cotas de Fundos de Investimento imobiliário (FIIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI). Na ocasião, também foi determinado que os fundos teriam que se desfazer dos imóveis em carteira até 2030. Essas restrições foram criadas devido à dúvida sobre se o valor dos imóveis informado nos balanços seria suficiente para fazer frente aos passivos.
“Os motivos de tais ajustes envolvem questões relacionadas à precificação, melhoria do potencial de liquidez, ganhos de eficiência com gestão especializada de FII [Fundo de Investimento Imobiliário] e tratamento harmônico com outros tipos de investimentos”, informou nota do CMN à época. Em abril de 2024, a Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc) encaminhou ao Ministério da Fazenda uma proposta de ajuste na resolução CMN nº 4.994, de 24 de março de 2022, que dispõe sobre as diretrizes de aplicação dos recursos dos fundos de pensão. O objetivo era ampliar o cardápio de investimentos.
“Nós não estamos defendendo investir em imóvel. Nós queremos ter um cardápio melhor”
— Ricardo Pena
Além da retirada da obrigatoriedade de venda dos imóveis que já estavam na carteira, atendida pelo CMN na reunião de março deste ano, a Previc sugeriu que o fim da vedação à compra direta de imóveis viesse acompanhado da fixação de um teto que iria variar conforme o tamanho da entidade, proposta que ainda está na mesa de discussão.
Em entrevista ao Valor, o diretor da Previc, Ricardo Pena, disse que a ideia é que fundos de pensão de grande porte (enquadradas como S1), como é o caso de Previ (fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil), Petro (da Petrobras) e Postalis (dos Correios) possam destinar até 8% de sua carteira para a compra direta de imóveis. Já para os fundos menores, esse percentual seria de 5%. “Nós aqui não estamos defendendo investir em imóvel. Nós queremos ter um cardápio melhor”, afirmou Pena.
O diretor-presidente da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), Devanir Silva, ressalta que a entidade também vai continuar defendendo a liberação da compra direta de imóveis. Para ele, a medida seria importante para dar mais opções de investimentos para diversificar riscos. “A Abrapp vai continuar insistindo em medidas de proteção do patrimônio e diversificação do risco, mas o CMN deu um passo importante”, disse.
Já as outras demandas das EFPCs, como possibilidade de investimentos em debêntures de infraestrutura, em CBIOs, Fiagros e créditos de carbono, foram previstas na resolução do CMN aprovada no mês passado.
