O reajuste do teto do valor dos imóveis que podem usar recursos do FGTS (fundo de garantia) deixou de fora os contratos de financiamento assinados nos últimos quatro anos, criando um limbo regulatório que já mobiliza bancos e agentes do setor.
A decisão será reavaliada em reunião extraordinária do Conselho Curador do fundo marcada para a próxima quarta-feira (26), quando o governo pode ceder à pressão para ampliar o alcance da medida.
Desde 10 de outubro de 2025, imóveis de até R$ 2,25 milhões podem ser financiados dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o que amplia o uso do FGTS para segmentos de renda mais alta. Até então, o limite era de R$ 1,5 milhão.
Na prática, isso significa que trabalhadores com saldo no FGTS passam a ter mais margem para comprar imóveis de maior valor, especialmente em mercados aquecidos como São Paulo, Rio e Brasília, onde o limite anterior já não refletia a realidade de preços.
No entanto, da forma como foi redigida, a mudança não vale para contratos assinados entre 12 de junho de 2021 e 9 de outubro de 2025, impedindo que pessoas que financiaram imóveis acima de R$ 1,5 milhão nesse período usem o FGTS para acelerar a quitação do contrato.
Esses contratos nasceram sob a regra de R$ 1,5 milhão e, como o governo decidiu que o novo limite não será aplicado de forma retroativa para contratos feitos neste intervalo, esses financiamentos não podem migrar para o teto maior nem acessar o FGTS para pagamento do saldo devedor se o valor do imóvel ultrapassava o limite vigente à época.
Os bancos defendem que ampliar o uso do FGTS para esses contratos poderia melhorar a liquidez das carteiras e reduzir o risco de inadimplência e defendem a incorporação deles ao novo teto de R$ 2,25 bilhões.
Já os contratos fechados até 11 de junho de 2021 e que estavam acima dos limites de valor do SFH podem agora migrar para o sistema, desde que os imóveis passem por nova avaliação e atendam às exigências atuais.
Essa possibilidade inclui, por exemplo, financiamentos originalmente enquadrados no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) -modelo que não impõe limite de valor e não permite o uso do FGTS.
Como muitos desses contratos passaram a caber nos limites ampliados, eles podem ser reenquadrados no SFH, abrindo uma via de acesso ao FGTS que não existia no momento da contratação.
CRITÉRIOS PARA A COMPRA
A Caixa reforça que os outros critérios seguem válidos: imóvel urbano destinado à moradia própria, ao menos três anos de contribuição ao FGTS e ausência de outro financiamento ativo no SFH.
Para famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 20 mil, o novo teto amplia o acesso a imóveis compatíveis com sua renda. A mudança também atende a uma antiga demanda do setor imobiliário, que pedia atualização dos limites para acompanhar a escalada de preços nas capitais -e conversa diretamente com um eleitorado relevante para 2026.
Especialistas preveem impacto imediato na demanda: com a possibilidade de usar o FGTS para entrada ou amortização, parte dos compradores pode antecipar decisões de compra em mercados onde o teto anterior já era insuficiente.
Ainda assim, o uso do FGTS exige cautela. O fundo funciona como reserva do trabalhador, e sua utilização reduz o colchão financeiro em caso de instabilidade. Por outro lado, num cenário de juros elevados, usar o saldo para amortizar o financiamento pode gerar economia importante ao longo dos anos.
A recomendação é que o comprador simule diferentes cenários nos bancos antes de decidir.
A advogada Siglia Azevedo diz que antes da assinatura do contrato é preciso avaliar com calma os custos efetivos do financiamento, já que, mesmo dentro do SFH, os juros permanecem elevados.
O QUE É PRECISO SABER PARA USAR O FGTS NA CASA PRÓPRIA
· Valor do imóvel
· Para usar o saldo do fundo de garantia no financiamento ou na amortização da casa própria o imóvel deve ter o valor de avaliação enquadrado no SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
· Contratos novos (a partir de 10 de outubro de 2025): podem usar FGTS em imóveis de até R$ 2,25 milhões
· Contratos antigos fora do SFH (até 11 de junho de 2021): podem ser reenquadrados no SFH após nova avaliação, o que permite usar o FGTS
· Contratos firmados entre 12 de junho de 2021 e 9 de outubro de 2025: continuam com limite de R$ 1,5 milhão para uso do FGTS
Regras do sistema
Ter pelo menos três anos sob regime FGTS (mesmo que em empregos diferentes)
2. Não ter outro financiamento ativo no SFH
3. O imóvel deve ser residencial urbano e destinado à sua moradia principal
4. O imóvel não pode ter sido adquirido com uso do FGTS em compra anterior há menos de três anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel
5. COMO SOLICITAR O USO DO FGTS
6. Consulte seu saldo no app FGTS
7. Reúna documentos: identidade, comprovantes de trabalho e renda, e dados do imóvel
8. Peça a operação (compra, amortização ou abatimento de parcelas) pelo banco que financia seu imóvel
9. O banco analisa, valida o uso do FGTS junto à Caixa e executa a operação
